Devoluciones de cláusulas suelo y gastos de hipoteca

Muchas personas que adquirieron su vivienda habitual mediante préstamo hipotecario van a recuperar los intereses satisfechos de más como consecuencia de las cláusulas suelo, o parte de los gastos de constitución de dichas hipotecas…

Cláusulas suelo

Es posible que alguno de vosotros haya adquirido una vivienda financiando la compra mediante una hipoteca con cláusula suelo y que, tras los últimos pronunciamientos judiciales, obtenga la devolución de los intereses satisfechos de más. Pues bien, recientemente se ha publicado una norma que aclara cómo actuar en estos casos y qué tratamiento dar en el IRPF a las cuantías que se recuperen [RDL 1/2017] .

Inicialmente, el Tribunal Supremo dictaminó que el banco sólo debía devolver los intereses cobrados de más desde su pronunciamiento [TS 09-05-2013] . No obstante, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea ha establecido que la devolución afecta a todos los intereses cobrados de más desde que se firmó la hipoteca, y no sólo a los pagados desde mayo de 2013 [TSJUE 21-12-2016] .

Tributación de los intereses

Uso particular. Si su cliente destinó el préstamo a adquirir un inmueble para uso particular (ya sea vivienda habitual o segunda residencia) [RDL 1/2017, D.F. 1ª] :

• Por la parte de devolución correspondiente a los intereses pagados de más no deberá declarar ningún ingreso en su IRPF. Dichos importes no se consideraron gasto en su día (fueron lo que se denomina una “aplicación de renta”, un consumo), por lo que ahora tampoco se computarán como ingreso.
• La parte de devolución que corresponda a intereses de demora (la indemnización a cargo del banco por haberle adelantado unas cuantías que no le correspondían) también ha quedado exenta de tributación, según el propio Real Decreto indicado.

Para alquilar. Si su cliente destinó la vivienda a alquiler, en su día se dedujo los intereses satisfechos como gasto, por lo que ahora, al recuperarlos, deberá presentar declaraciones complementarias de los ejercicios no prescritos (declaraciones sobre las que no se aplicarán recargos ni intereses de demora).

Las complementarias deberán presentarse entre la fecha del acuerdo con el banco (o de la resolución judicial firme que ordene al banco devolver el exceso de intereses) y el fin del siguiente plazo de presentación del IRPF [RDL 1/2017, D.F. 1ª.2.b] .

Regularización de la deducción

Incentivo. Si su cliente destinó el préstamo a adquirir su vivienda habitual y disfrutó en su IRPF de la deducción correspondiente (porque la adquirió antes de 2013), es posible que deba regularizar parte de dicho incentivo:

• Si las cuotas anuales satisfechas no alcanzaron los 9.040 euros (importe máximo que puede disfrutar de deducción), deberá regularizar el incentivo en todo caso.
• Si las cuotas satisfechas fueron superiores, sólo deberá regularizar el incentivo disfrutado si, tras deducir los intereses reintegrados, la base de la deducción queda por debajo de 9.040 euros (y hasta ese límite).

Forma de regularizar. En este caso deberá regularizar la deducción en la declaración de IRPF del año en que se acuerde con el banco la devolución (o del año en que se dicte la sentencia judicial que obligue la banco a pagar), en concepto de “pérdida de incentivos de años anteriores”. Tan sólo será preciso regularizar las deducciones aplicadas dentro del plazo de prescripción del IRPF (es decir, en general, las aplicadas en los últimos cuatro años) [RDL 1/2017, D.F. 1ª] .

Por esta regularización tampoco se exigirán intereses de demora ni recargos.

Ejemplo. El acuerdo con el banco se formaliza en febrero de 2017, y de los intereses que le reintegran 2.000 corresponden a 2015. Si en dicho ejercicio satisfizo cuotas de la hipoteca por importe de 10.000 euros (caso 1) o de 12.000 euros (caso 2), vea la regularización que deberá practicar en la declaración de IRPF de 2017:

1. Base máxima anual.

2. A este importe deberá añadir las deducciones que resulten a devolver de los ejercicios anteriores no prescritos.

La regularización de la deducción no debe aplicarse si se acuerda con el banco que dichas cantidades se destinen directamente a reducir el principal del préstamo (sin pasar por la cuenta corriente) [RDL 1/2017, D.F. 1ª.2.a] .

GASTOS De formalización

También es nula

Gastos. Pero la problemática no se limita a los intereses cobrados de más como consecuencia de las cláusulas suelo. Los tribunales [TS 23-12-2015] también han considerado nula la cláusula que se suele establecer en los préstamos hipotecarios y por la cual se impone al consumidor la obligación de hacerse cargo de todos los gastos relacionados con la escritura de formalización de la hipoteca (los honorarios de notario, de Registro y el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados).

Aunque existe cierta polémica sobre si dicha devolución también alcanza al AJD, cabe defender que su imposición al consumidor también es abusiva. Así, en los préstamos hipotecarios, cabe entender que lo que se grava con el AJD no es el préstamo en sí, sino la constitución de la garantía a favor de la entidad financiera. Y en estos casos la propia ley establece que el sujeto pasivo es el beneficiario de dicha garantía.

Implicaciones en el IRPF

Devolución. Pues bien, si a raíz de estos pronunciamientos alguno de vosotros recupera todo o parte de dichos gastos, no deberá declarar ningún ingreso por ellos. Pero respecto a los intereses de demora que perciba como indemnización, constituirán una ganancia patrimonial que tributará en la base del ahorro del IRPF [DGT V2430-16 y V4939-16] .

Deducción. Por otro lado, deberá analizar si su cliente consideró dichos gastos dentro de la base de la deducción por adquisición de vivienda, y regularizar, como pérdida de incentivos de años anteriores, la deducción aplicada en los ejercicios que no estén prescritos.

Dichos gastos podían incorporarse a la base de la deducción [LIRF, art. 68.1.1º redacción derogada] . Si no fueron financiados por la hipoteca y su cliente los satisfizo con dinero propio, para aplicar la deducción debió cumplir, además, el requisito de aumento de patrimonio previsto en la normativa del IRPF [LIRF, art. 70 redacción derogada] .

Financiados. Si los gastos de formalización fueron financiados con la hipoteca, cabe entender que la deducción a devolver será la que corresponda a la parte del préstamo destinado a dicha financiación.

Si las cuotas anuales fueron superiores a la base máxima de deducción (9.040 euros), sólo deberá regularizarse el incentivo disfrutado si, tras deducir la parte correspondiente a dichos gastos reintegrados, la base de la deducción queda por debajo de esos 9.040 euros (y hasta ese límite).

Ejemplo. Si formalizó la hipoteca de su vivienda habitual en 2012, solicitando un préstamo de 150.000 euros, de los que 4.500 euros se destinaron a satisfacer los gastos de constitución. Vea la cuantía a regularizar en el IRPF del ejercicio en que se produzca el acuerdo con el banco (o, en su caso, el de la sentencia) si el banco le devuelve los 4.500 euros y entre 2012 y 2015 las cuotas del préstamo satisfechas fueron las siguientes:

1. Dado que los gastos de constitución de la hipoteca representan el 3% del importe del préstamo hipotecario solicitado, sólo puede aplicarse la deducción sobre el 97% del principal satisfecho cada año.

No tributarán por los intereses o los gastos satisfechos en exceso que recuperen. Eso sí: pueden verse obligados a regularizar la deducción por compra de vivienda de los últimos cuatro años.

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